基本案情

2020年2月，华某与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定华某购买的商品房系精装修样板房，总价款为241万余元，该公司应于2020年6月30日前向华某交付该样板房。后该公司通知华某收房时，华某实地查看时发现该样板房存在漏雨、渗水、发霉等严重的质量问题，严重影响华某的正常居住使用，于是华某拒绝收房，经双方协商，该公司对上述房屋质量问题予以免费修复，但是该公司怠于修复，修复期间长达两年多，直至2022年11月7日才通知华某收房。华某认为涉案样板房虽经修复达到收房标准，但是该公司修复期间过长，导致华某不能及时居住使用，且违反合同约定，于是将该公司诉至法院，要求该公司承担自2020年6月30日至2022年11月7日期间的逾期交房违约金。

法院审理

法院经审理认为，华某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同对交付房屋时间、交房条件、违约责任等均作出书面约定,上述约定对双方均具有法律约束力。涉案房屋系精装修样板房，不仅要通过竣工验收，其配套设施还应达到正常居住和使用的基本要求，该公司向华某交付的涉案房屋存在多处漏雨、渗水、发霉等严重质量问题，并非一般瑕疵，属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴，华某有权拒绝接收存在严重质量问题的涉案房屋。合同约定的交房时间为2020年6月30日前，该公司在合同约定交付房屋期限内，没有提供符合法律规定的质量合格房屋，应当承担逾期交房的违约责任。该公司修复涉案房屋质量问题的义务于2022年11月7日履行完毕，至此该公司具备交付合格房屋的条件，该公司承担逾期交房违约责任的期限应当至此为止。案涉合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照全部房款的万分之一计付，系双方真实意思表示，且符合法律规定，该公司未要求调整，亦不存在过分高于给华某造成损失的情况，法院依法予以支持。后法院判决该公司向华某支付逾期交房违约金19万元余元，双方均未提起上诉。

法官后语

房屋存在质量问题，购房者该如何通过法律途径主张权利？

（一）房屋主体结构质量不合格的情况下。主体结构是指房屋的主要结构存在严重质量问题，比如地基、承重墙等严重损害居住安全，应当视为主体结构存在问题。在房屋交付前未经验收或经验收不合格时，购房者有权拒绝收房，逾期交房违约责任由开发商承担。如果开发商超过约定的交房期限，房屋仍然未能验收合格，购房者可以解除合同并要求赔偿损失。在房屋交付后房屋主体结构质量经检验不合格时，购房者有权退房，给购房者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。

（二）房屋质量问题严重影响居住使用的情况下。即房屋存在重大质量瑕疵，如不能正常供水供电，隔音效果不达标、严重的外墙渗漏水问题等。购房者有权拒收房屋，并要求开发商承担修复责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用由开发商承担，因修复产生的逾期交房责任由开发商承担，即购房者可以依据合同约定主张逾期交房违约金。若经修复仍然存在问题或无法修复的，购房者可以解除合同并要求开发商赔偿损失。

（三）房屋存在一般性质量缺陷或质量瑕疵的情况下。如房屋出现边角破损、空鼓、局部漏水、门窗密封不严、地面高低不平等可以经修复解决，并非房屋主体结构质量不合格，且未严重到影响购房者居住使用的情形下，开发商应在合理期限内进行修复并赔偿相关损失，购房者一般无权以质量瑕疵为由拒收房屋，且不能迳行要求解除房屋买卖合同。如果房屋不需要修复，只是存在质量缺陷，购房者可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷造成的房屋价值贬损的损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第六百一十五条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

平邑县人民法院